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Lucro de imóvel retomado pelos bancos deve ser

pago a ex-proprietário

Com a crise econômica e o aumento do desemprego, muitas famílias não têm conseguido pagar a prestação da casa própria e, com isso, o número de imóveis que vão a leilão vem aumentando significativamente. Somente na Caixa - banco que mais financia imóveis no Brasil, mais de 13 mil casas e apartamentos foram a leilão só no ano passado.

A advogada especialista em direito imobiliário, Roberta Costa, do RSCosta Advogados Associados, explica que quando o mutuário está com as prestações atrasadas é enviada uma notificação para que seja feito o pagamento do débito, referente as parcelas devidas, em até 15 dias.

“Caso o pagamento não seja realizado no prazo, a pessoa acaba perdendo a propriedade do imóvel para o credor. A partir daí o imóvel volta para o banco e é leiloado”, afirma Costa.

Em decisão recente do Tribunal Regional Federal da 4ª Região, a Caixa teve que repassar aos ex-mutuários de um imóvel retomado por falta de pagamento a diferença entre o que deviam e o valor de avaliação. Conforme a decisão, o banco não pode apropriar-se da quantia excedente ao valor devido, sob pena de enriquecimento ilícito.

Costa diz que na linguagem jurídica essa situação é conhecida como sobejo, quando um imóvel é levado a leilão pelo valor da dívida, mas é arrematado por uma quantia superior.

Um caso

Imóveis hipotecados e retomados pelo agente financiador, operação comum à Caixa Econômica Federal - CEF por ser detentora da maior fatia do Sistema Financeiro de Habitação - SFH, gera direito ao ex-mutuário em receber a diferença entre o valor da dívida e o valor da avaliação de mercado do imóvel.

 É o que acaba de decidir o Tribunal Regional Federal - TRF da 4ª Região, que ao analisar o caso decidiu que o não pagamento do saldo à ex-proprietário ocasiona enriquecimento sem causa do agente financeiro, o que é veementemente reprimido pela vigente legislação brasileira.

No caso julgado pelo Tribunal, o Banco retomou o imóvel do cliente por uma dívida que totalizava a quantia de R$ 39.000,00, enquanto que na avaliação de mercado do imóvel realizada e comprovada pelo cliente, o imóvel possui valor comercial mínimo de R$ 150.000,00.

Segundo o teor do julgamento, a instituição financeira deverá devolver ao cliente o importe de R$ 111.000,00, o que não ocorreria doutra forma senão por via do judiciário, vez que a prática de mercado é de que a instituição adjudique o imóvel apenas pelo valor da dívida, desprezando o seu valor de mercado.

Contestação da Caixa

A Caixa Econômica Federal terá que repassar aos ex-mutuários de um imóvel retomado por falta de pagamento a diferença entre o que deviam e o valor de avaliação. Conforme a decisão do Tribunal Regional Federal da 4ª Região, o banco não pode apropriar-se da quantia excedente ao valor devido, sob pena de enriquecimento ilícito.

O banco contestou a dívida em 2006, adjudicado o imóvel por R$ 39 mil — ou seja, o valor do débito, que era de R$ 19 mil, mais os custos com o processo de leilão. Já os proprietários ingressaram com o processo na 2ª Vara Federal de Novo Hamburgo (RS) pedindo que fosse feita a avaliação. Segundo os autores, a instituição financeira estaria enriquecendo de forma ilícita.

Em sua defesa, a Caixa alegou que todos os procedimentos legais foram observados, já que o valor da adjudicação não precisaria alcançar o valor de mercado do bem, mas apenas o montante passível de “satisfação do débito”. No primeiro grau, a Justiça negou o pedido, levando o casal a recorrer ao tribunal.

No TRF-4, a 3ª Turma decidiu reformar a sentença. Em seu voto, o relator do acórdão, desembargador federal Ricardo Teixeira do Valle Pereira, disse que, conforme precedentes do Superior Tribunal de Justiça, “excedendo o valor do imóvel o montante considerado para fins de adjudicação, tem o mutuário direito à diferença, sob pena de enriquecimento sem causa do agente financeiro”.

Como o entendimento não foi unânime, a Caixa impetrou com embargos infringentes. O apelo foi julgado pela 2ª Seção, formada pela 3ª e 4ª Turmas do tribunal, que manteve a decisão. Com informações da Assessoria de Imprensa do TRF-4.

EI 5010880-76.2013.4.04.7108/TRF